【不動産投資・節税効果シミュレーション

不動産投資の最大のメリットは、”減価償却費”という見かけ上の支出を計上できること。実際上の収支が黒字（家賃収入＞ローン支払い）でも、会計上は建物の価値目減り分を支出として計上することで会計上赤字にできるわけです。その結果、自分の収入額（給与収入＋不動産投資）が減り、所得税・住民税を節約することができます。

給 与 収 入		年収（A) （給与収入）*	円
		現在の年齢*	歳
		家族構成*	妻（いる場合は1）
			子供（人数）
不 動 産 投 資		購入価格*	円
		ローン利子*	％
		物件想定利回り*	％
		物件構成*	土地
			建物	建物本体
				付属設備
		償却率*	建物本体 ・鉄筋コンクリート：0.022（耐用年数47年） ・軽量鉄骨：0.037（耐用年数37年） 付属設備 ・給排水設備：0.142（耐用年数は一律15年）
不動産投資の損益（B)			円(1年目） 円(2年目〜）
	家賃収入		円
	不動産取得税		円(1年目のみ）
	諸経費		円(1年目のみ）
	ローン金利（建物）		円
	固定資産税		円
	一般管理費		円
	減価償却費		円
損益通算　（A)＋（B)			円（1年目）　円（2年目〜）
当初納税額			円
損益通算後納税額			円（1年目）　円（2年目〜）
節税額			円（1年目）　円（2年目〜）

上記シミュレーションは、以下の前提で試算しています。

 - 課税標準額
　取得した価格の1/6。

 - 固定資産税
　課税標準額に税率を乗じる事により税額を算出する。税率は各市区町村が設定することが可能で、標準税率は1.4/100である。

 - 都市計画税
　課税標準額に税率を乗じる事により税額を算出する。税率は各市区町村が設定することが可能で、標準税率は0.3/100である。

 - 物件管理費
　管理費は、家賃（購入価格 x 想定利回り）の15％と仮定。

 - 不動産取得税
　シミュレーションの単純化のため課税標準額の3/100と仮定。

 - 諸経費
　登記費用、火災保険料、ローン手数料、印紙代などを物件価格の3/100と仮定。

 - その他経費は除外